مدت‌هاست که خانه‌های یک طبقه‌ای و حیاط‌ دار جای خود را به آپارتمان‌ها و خانه‌های چند طبقه داده‌اند. تعدد مالکین و عدم امکان آشنایی آنها با یکدیگر و درنتیجه دشواری در تصمیم‌گیری در مسائل مربوط به ساختمان، اصلی‌ترین مشکلی که همواره ساکنین آپارتمان‌ها با آن مواجه بودند. با افزایش جمعیت شهرها و بالا رفتن تعداد آپارتمان‌ها، ضرورت وجود قانونی یکسان ، که به هماهنگی روابط میان ساکنین بپردازد احساس می‌شد. برای اولین در سال ۱۳۴۳ قانون تملک آپارتمان ها به تصویب رسید، این قانون سپس در سال ۱۳۷۶ مورد اصلاح قرار گرفت تا هدف «فرهنگ آپارتمان نشینی» را به ‌نحو بهتری شکل دهد. در این مقاله به بررسی مهم‌ترین مسائل مطرح شده در مورد قانون تملک ساختمان ها می‌پردازیم.

?قسمت‌های اختصاصی و مشترک ساختمان

این قانون، تملک ساختمان را به دو قسمت مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک تقسیم می‌کند. قسمت‌های مشترک قسمت‌هایی از ساختمان است که به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمامی شرکا هستند و حق استفاده از آنها منحصر به یک یا چند واحد مخصوص نبوده و به کلیه‌ی مالکین «به نسبت قسمت اختصاصی که مالک هستند» و به‌ صورت مشاعی تعلق می‌گیرد.

?تأسیسات مشترک

مانند سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، انشعاب برق مشترک، آسانسور، راهروها و راه‌ پله‌ها، لوله‌ها و سیم‌های برق، اسکلت ساختمان، پشت بام، در و پنجره‌های قسمت عمومی، حیاط، نمای ساختمان و … همگی جزءِ قسمت‌های مشترک هستند. قسمت‌های اختصاصی، قسمت‌هایی هستند که برای استفاده‌ی انحصاری مالک ملک معین یا قائم مقام او، به‌ طور مثال مستأجر، تخصیص یافته باشند.

قسمت اختصاصی متعلق به مالک است و می‌تواند در آن هر تصرفی که بخواهد انجام دهد، اما هیچ‌یک از مالکین حق ندارد بدون موافقت اکثریت سایر مالکین در محل یا شکل در، یا سردر، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که مرئی و در منظر باشد، تغییرات بدهند. دقت کنید که وقتی شخصی مالک قسمتی اختصاصی از یک آپارتمان است، مالک بخشی از قسمت‌های مشترک نیز هست و این دو غیرقابل تفکیک‌ اند. پس نمی‌توان ملکی را بدون قسمت‌های مشترک به شخصی فروخت و وقتی شخصی مالک قسمتی معین از یک آپارتمان می‌شود، به‌ صورت قهری و اجتناب‌ناپذیر مالک قسمتی از بخش مشترک نیز خواهد بود.

?تعیین مدیر یا مدیران

هنگامی که آپارتمانی دارای مالکین متعدد است باید برای اجرای قوانین از طرف همه‌ی آنها نماینده‌ای تعیین شود. اما در صورتی که تعداد مالکین بیش از سه نفر باشد باید برای ساختمان مجمع عمومی تشکیل شود تا از میان خود مدیر یا مدیرانی را برای اداره‌ی ساختمان انتخاب کنند. برای تشکیل مجمع عمومی باید مالکین بیش از نصف مساحت قسمت‌های اختصاصی حضور یابند. اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه‌ها، بیمه‌ی آتش‌سوزی، تعیین سهم هر آپارتمان در هزینه‌ها و اعلام آن، خودداری از ارائه‌ی خدمات مشترک به بدهکاران، مطالبه‌ی طلب از بدهکاران ازجمله با طرح دعوی در دادگستری و مراجعه به اداره‌ی ثبت از وظایف مدیران محسوب می‌شود.

?هزینه‌های مشترک آپارتمان (شارژ ساختمان)

در قوانین تملک ساختمان ،معمولا این قانون وجود دارد که مدیر ساختمان هرماه هزینه‌های مشترک را حساب کرده و به ساکنین اعلام می‌کند تا در موعد مقرر ، آن را پرداخت کنند. سهم هریک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت‌های اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان. البته ممکن است مالکان ترتیب دیگری برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند. لازم به ذکر است که پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از این است که ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد.

?در خصوص پرداخت هزینه‌ی قسمت‌های مشترک استثنایی نیز وجود دارد

در صورتی که چگونگی استقرار قسمت مشترک مثل حیاط ساختمان، بالکن یا تراس به‌ گونه‌ای باشد که تنها از یک واحد مسکونی امکان دسترسی به آن وجود داشته باشد، همانند آپارتمان‌هایی که فقط طبقه‌ی همکف به حیاط دسترسی دارد، در این حالت هزینه‌ی حفظ و نگهداری آن قسمت برعهده‌ی استفاده‌کننده است. اما اگر شرایطی به‌ وجود آید که مالک یا ساکن ساختمان، سهم خود از هزینه‌های مشترک را پرداخت نکند، باید منتظر چه رفتار و عواقبی باشد؟

ادامه دارد…

مشاهده مقالات بیشتر

۸ نکته حقوقی در زمینه خرید خانه که باید بدانید

کسب و کار اصولی را در دوره مشاور حقوقی املاک بیاموزید

شناخت سند رسمی و ویژگی های آن